REITs (房地產投資信託基金)

是一種資產證券化的概念，將房地產如商業大樓、購物中心以發行受益憑證的方式，分割成小單位，銷售給投資大眾，投資形式類似共同基金，業者募集到的資金可再投入房地產，而投資人可收取租金收益，不動產證券化最大的精神就是大部分的租金收益都分配給投資人。

五隻主要ＲＥＩＴＳ的物業，以物業種類劃分

l   商場：領匯，置富，冠君，越秀

l   寫字樓：冠君，越秀，泓富

l   工商樓：泓富

商場的穩定度比寫字樓要好，因為商鋪租戶對位置的依賴較寫字樓租戶為大，商場位於人流多的地方，就可以收取穩定的租金。經濟差的時候，雖然收的租金會較少，但亦不怕沒有人租。

四隻有商場的ＲＥＩＴＳ之主要商場位置，不是交通方便，就是有屋院在附近，人流有一定的保證。反之寫字樓或工商樓的租戶則可能因租金問題而搬到其他地方，經濟差的時候更有可能造成空置問題。

以此邏輯來揀ＲＥＩＴＳ，計及商場佔ＲＩＥＴＳ的比重後：

領匯 ，置富＞越秀＞冠君＞泓富

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點解散戶對REITs有恨意！？==>早年上市靠財技

一眾現有REITs的物業，多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君（2778），上市時都係得萬國寶通廣場，朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差， 但勝在是亞公沽、基數低，定價平。其他REITs，得啲環頭環尾商場、寫字樓，

咁都上到市？惟靠「高息」招徠。

用一簡例說明：年租40萬，層樓1,000 萬，回報四厘；如果要谷到六厘，除非樓價跌到670萬。

簡單而言，用回上例，想用1,000萬樓價，賣半層畀你，全層樓租係得40萬。要做到六厘，惟有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬，唔緊要，頭三年賣 家豪畀你，由自己嗰份攞出嚟貼你；收唔足租，自己包底，再送管理雜費。仲要同銀行傾好，頭幾年低息貸款，封埋加息多畀利息的罩門。務求令你開頭收足六厘息 為止。

唔可以話係呃人，招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起，閤眼盲抽，當然難逃破發命運。

買完之後，想轉手求售，下家做足功課，明知大業主補貼終歸會完，自然平啲先肯買。價格下跌，歷史息率未跌，又造成另一類「苦主」。上例中，頭幾年年收三十萬，但市場早已估計之後會跌，所以價格先跌。 「苦主」卻不知就裏：「30/335=9%，九厘息，筍呀！」急急追貨，但之後派息「大幅倒退」「令人失望」（其實有做功課嘅人已預咗），又要忍痛斬倉， 歷史息率續升，如是者層層坑殺。

多番折騰之後，散戶對REITs恨意漸生，哎都唔買。但時至今日，不少REITs的財技，漸成過去，借用分析員評語：The yield is becoming clean.而且REITs以財技買時間，多年不斷為物業翻新、改良，體質補強。眼下租金漸升，空置率急降，通脹殺到埋身，REITs股價重估可期。「前人種樹，後人乘涼」

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=9826

http://news.housefun.com.tw/jean/article/17365830543

http://creating-cashflow.blogspot.hk/2012/03/44-reits.html