樓按 (Mortage)

1. 按揭成數

物業價值 / 物業種類	按揭成數上限
首間物業	申請人的主要收入 來自香港	申請人的主要收入 並非來自香港
<$700萬	60%	50%
>=$700萬至<$1,000萬	60% (貸款額上限$500萬)	50% (貸款額上限$400萬)
>=$1,000萬	50%	40%

2. 按揭保險計劃

住宅物業價值	按揭成數上限
<=$400萬	80%或90%*
>$400萬至<$450萬	80%至90%* (貸款額上限$360萬)
>=$450萬至<=600萬	80% (貸款額上限$480萬)

要借到9成按揭，則一般需要通過購買「香港證券公司」的「按揭保險計劃」。其中，借足9成的叫做「90%按揭保險計劃」，參與此計劃的樓價上限為600萬，要求物業物業價值必須在400萬或以下才可借足9成，而對於按揭額在450萬以下的物業，最高借貸額為360萬，即可以借最多8成（360萬/450萬）；在450萬或以上的物業，最高成數亦為8成。

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3. 按揭利率

現時市面上主要有兩款按揭計劃，分別是以「最優惠利率」為基準的按揭計劃（即P按），及「香港銀行同業拆息」按揭計劃（即H按）。

＊「P」代表最優惠利率（Prime Rate）: 大P（5.25厘）同細P（5厘）

＊「H」代表銀行同業市場嘅港元貸款利率（HIBOR）:1個月同業拆息，每日浮動；

→ 當美國加息，(H）同（P）嘅差距收窄至不足3厘，香港就會開始加息！

P按 自2008年起就冇任何調整，相當穩定。P按嘅利率即係我們經常見到嘅（P－X厘）。目前市面上嘅P按有兩種，分別係大P（5.25厘）同細P（5厘），當中提供細P嘅銀行主要係滙豐、恒生、中銀香港，其他銀行就主要提供大P。現時P按嘅按息普遍為P-3.1厘（大P）或者P-2.85厘（細P），實際按息即係2.15厘。

H按比較浮動，係銀行同業市場嘅港元貸款利率，而利率亦會係還款年期內定期調整。港元1個月同業拆息會每日浮動，所以每月嘅供款額都唔同，市面上H按實際息率普遍都以H+1.3厘嘅按揭息率計算，H按實際按息多數係2厘以下，所以比較受按揭人士歡迎。

「封頂位」:

「P按」及「H按」都係浮息，會跟隨美息走勢而變動，所以當美國加息，香港存貸利率都有機會隨受影響上調利率。銀行設有鎖定按息上限機制，俗稱「封頂位」。

＊「封頂位」= P按實際息率 = 2.15%，所以當美國加息，上限都可以減低按息抽升嘅風險。

HIBOR按息有Cap 不等於利息封頂，Cap只是以Prime Rate計，不會超過P-2.5％。問題是，銀行有機會上調Prime Rate如現在Prime Rate是5.25％，減2.5％就是2.75％，但如果Prime Rate加到6％，按息便會升至3.5％
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4. H按與P按之風險

採取P按的人士只需謹記一件事，就是準時還款，大致上可以安枕無憂。 

若果採取H按，主動權便不是在按揭人手裡，就算他們能夠準時還款，但如果物業市場急速下滑，銀行便可以根據貸款合約中所釐訂的條款，要求貸款人償還部份貸款，以符合金管要求的資產，負債比率。所以，樓市下挫，便會有人被要求償還部份貸款，若果按揭人未能償還，唯有將物業出售，或者任由物業變成銀主盤，由銀行處理。如是者，一浪低於一浪，做成骨牌效應。 真正的主動權是在測量師手裡，他們的估價報告可以左右樓市走勢，若果他們如2008年一樣，有默契地將樓價估值大幅下調，而現在採用H按的人士，未必能夠像2008年的專業投資者，早已準備足夠儲備度過難關。

另外，如果總共加息0.75%，採用P按的話，以借300萬，分25年還款，加3次息為例，每一次加息只需要多付378元，加3次，亦只不過多付1,134元。而採用H按的話，借300萬元，加0.25%，每年多還7,500元，即是每月多還625元，加3次，共0.75%，每月便要多還1,825元。

P按，H按的風險是有分別的。

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5. Mortgage Link = 高息活期儲蓄戶口

Mortgage Link是現在主流的按揭計劃中含有的獨特功能，中文是高息掛鉤按揭戶口。

Mortgage Link提供按揭金額之50%上限金額作為存款，並且提供與按揭息率相同之利息每月派發。

舉例，如果層樓借銀行100萬，息口兩厘，每個月利息支出1630蚊。存入上限50萬入銀行儲蓄戶口，銀行俾番息口兩厘你，但每月收到833蚊，即係樓按息口再打個五折俾你。

而Mortgage Link分為兩種，一種是按月結算並且以現金派發，此乃主流之Mortgage Link戶口的結算方法；另外一種則結算後，銀行自動用作部份還款之用，好處是下月之本金減少了，因此計算之利息也少了。

以頭先個例子，100萬貸款額，減咗50萬儲蓄，淨額50萬元，呢50萬就會嚟計算供樓利息，變相每月供樓利息支出係833蚊至真。 聽落分別不大，只係回贈手法有別，感覺上只係數字遊戲，但實情未必! 後者計劃，雖然供本比例高咗、利息支出少咗，但如果報稅時有諗住用『居所貸款利息扣減』，慳稅效果同樣少咗!

好處是Mortgage-Link戶口利息收入可減低按揭利息開支，亦可以騙到多點cash rebate 和賺多些tax allowance，因為你供樓利息係tax deductible item，但存款利息就non taxable income，可以利用未用盡的按揭成數再借盡來操作。

壞處就是回報低。

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6. 按揭計算

https://www.midland.com.hk/calculator/mortgage-calculator.jsp

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http://www.property.hk/mortgage_rate.php